Der Gebäudetyp E („einfaches Bauen“) soll Bauvorhaben in Deutschland schneller, kostengünstiger und praktikabler machen – ohne die Gebäudesicherheit zu beeinträchtigen.
Am 20.11.2025 haben die Bundesministerien BMJV und BMWSB in einem Eckpunktepapier die geplanten rechtlichen Rahmenbedingungen vorgestellt. In diesem Beitrag fassen wir das Wesentliche für Sie zusammen:
1. Ausgangsproblem
Ohne besondere Vereinbarung richtet sich die geschuldete Beschaffenheit eines Bauwerks nach den anerkannten Regeln der Technik sowie den üblichen Qualitäts- und Komfortstandards (§ 633 Abs. 2 S. 1 BGB). Da sich der Baustandard im Laufe der Zeit erheblich erhöht hat, ist inzwischen die Beachtung einer Vielzahl anerkannter Regeln der Technik erforderlich. Bereits geringfügige Abweichungen hiervon können – selbst ohne konkrete Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit – einen Mangel darstellen. Zwar sind vertragliche Vereinbarungen über einen niedrigeren Baustandard grundsätzlich zulässig, setzen jedoch eine umfassende und detaillierte Aufklärung des Auftraggebers voraus, die in der Praxis nur schwer umsetzbar und mit erheblichen Haftungsrisiken verbunden ist. Vor diesem Hintergrund halten viele Vertragsparteien an hohen Baustandards fest, obwohl kostengünstigere oder innovative Lösungen häufig ausreichend wären und den tatsächlichen Bedarf besser abbilden würden. Der Gebäudetyp E soll dieser Entwicklung entgegenwirken.
2. Eckpunktepapier zum Gebäudetyp-E – ein Überblick:
- Gebäudetyp-E-Vertrag
Im Kern steht die Einführung eines besonderen Gebäudetyp-E-Vertrags mit erleichterten Anforderungen an Planung und Bauausführung. Maßstab sind dabei die technischen Baubestimmungen der Länder:
- Soweit der Leistungsumfang Bereiche betrifft, die in den technischen Baubestimmungen der Länder geregelt sind, wären lediglich die dort vorgesehenen anerkannten Regeln der Technik einzuhalten. Selbst Abweichungen hiervon würden nicht automatisch einen Mangel begründen, sondern wären möglich, sofern sie eine gleichwertige und zulässige Lösung nach der jeweiligen Landesbauordnung darstellen.
- Für Planungs- oder Ausführungsinhalte, zu denen die technischen Baubestimmungen der Länder keine Regelungen enthalten, gälte künftig ein „einfacher Standard“. Abweichungen vom „üblichen Baustandard“, etwa durch reduzierte Ausstattungs- und Komfortmerkmale, würden dann keinen Mangel mehr darstellen, sofern die dauerhafte und zeitgemäße Gebrauchstauglichkeit sichergestellt wäre.
- Soweit der Leistungsumfang Bereiche betrifft, die in den technischen Baubestimmungen der Länder geregelt sind, wären lediglich die dort vorgesehenen anerkannten Regeln der Technik einzuhalten. Selbst Abweichungen hiervon würden nicht automatisch einen Mangel begründen, sondern wären möglich, sofern sie eine gleichwertige und zulässige Lösung nach der jeweiligen Landesbauordnung darstellen.
- Wegfall der Vermutungswirkung technischer Normen
Bislang wurde bautechnischen Normen, allen voran DIN-Normen, regelmäßig eine Vermutungswirkung dahin zugeschrieben, dass sie die anerkannten Regeln der Technik widerspiegeln. Künftig sollen bautechnische Normen nur mehr als private Regelwerke mit Empfehlungscharakter gelten. Ob eine bautechnische Norm damit tatsächlich den anerkannten Regeln der Technik entspricht, soll nicht mehr pauschal unterstellt, sondern im Einzelfall geprüft werden. - Aufklärungspflichten:
Das Eckpunktepapier enthält zudem Vorgaben zu den Aufklärungspflichten beim Abschluss eines Gebäudetyp-E-Vertrags:
- Bei Verträgen zwischen Unternehmern soll eine allgemeine Aufklärung darüber ausreichen, dass lediglich ein einfacher Standard geschuldet ist.
- Bei Verbraucherauftraggebern bedarf es einer Aufklärung zumindest in Textform. Diese muss die mit dem Bauen nach dem Gebäudetyp E verbundenen Konsequenzen und Risiken erläutern und hat die daraus resultierende Kostenersparnis zumindest schätzweise zu beziffern.
- Auch nachfolgende Vertragspartner insbesondere Käufer und Mieter, sollen in geeigneter Weise über den einfachen Standard der Bauausführung informiert werden.
- Bei Verträgen zwischen Unternehmern soll eine allgemeine Aufklärung darüber ausreichen, dass lediglich ein einfacher Standard geschuldet ist.
3. Fazit und Ausblick
Bereits zum Referentenentwurf der Vorgängerregierung vom 29.07.2024 hat der Baurechtssenat des BGH das fehlerhafte Verständnis zur geschuldeten Beschaffenheit bzw. des Sachmangelbegriffs kritisiert (BauR 2024, 1725 ff, Heft 12): Abweichende Komfort- und Qualitätsstandards waren auch bislang durch entsprechende Beschaffenheitsvereinbarungen bereits möglich. Problematisch war und ist nach wie vor die hierfür erforderliche umfassende Aufklärung, da es insoweit an klaren und notwendigen gesetzlichen Vorgaben fehlt.
Der Gesetzgeber ist daher weniger gefordert, abweichende Komfort- oder Qualitätsstandards normativ festzulegen, als vielmehr standardisierte, rechtssichere und praxisnahe Leitlinien für die erforderliche Aufklärung zu schaffen. Das Eckpunktepapier erfüllt diese Anforderungen nicht und lässt eine nötige Orientierungshilfe für eine rechtssichere Aufklärungspraxis weiter vermissen.
Das Gesetzgebungsverfahren zum Gebäudetyp E soll bis Ende 2026 abgeschlossen werden. Parallel dazu verfolgen mehrere Bundesländer eigene Initiativen zur Förderung eines vereinfachten Bauens. Es bleibt zu hoffen, dass zeitnah tragfähige rechtliche Rahmenbedingungen geschaffen werden, damit der dringend benötigte Gebäudetyp E seine beabsichtigte Wirkung tatsächlich entfalten kann.